Πολυδιαχείριση
ΑΡΧΗ Ο Σωστός Διαχειριστής Συχνές Ερωτήσεις Συμβουλές Επικοινωνία
 


Συχνές ερωτήσεις

 

    Χρήση των Κοινοχρήστων Χώρων


  1. Τι συμβαίνει επιτέλους με τις θέσεις στάθμευσης στην πιλοτή;
  2. Θα ήθελα να μάθω τι προβλέπεται, για τη χρήση των κοινόχρηστων χώρων, δηλαδή πιλοτής, κήπου, αυλής κλπ. Μπορούν τα παιδιά να παίζουν μπάλα και ποιες ώρες, και να κυκλοφορούν ελεύθερα χωρίς την επίβλεψη γονιών;
  3. Αγόρασα ένα διαμέρισμα σε μια μέχρι τώρα οικογενειακή πολυκατοικία. Οι υπόλοιποι ιδιοκτήτες έχουν περιφράξει τους κοινόχρηστους χώρους με φράχτες και καγκελόπορτες, και μου αρνούνται κάθε πρόσβαση, αλλά και κάθε συζήτηση στο θέμα αυτό. Βάση συμβολαίου έχω το 30% των κοινόκτητων χώρων. Τι μπορώ να κάνω;
  4. Θα ήθελα να μάθω αν η ταράτσα πολυκατοικίας αποτελεί κοινόχρηστο χώρο. Ο ιδιοκτήτης του ρετιρέ της πολυκατοικίας μας δεν δέχεται να επιτρέπεται η ελεύθερη πρόσβαση, επικαλούμενος λογούς ασφαλείας.
  5. Ο ιδιοκτήτης διαμερίσματος του τελευταίου ορόφου της πολυκατοικίας, δηλώνει πως έχει αγοράσει μέρος της ταράτσας της οικοδομής για αποκλειστικά δική του χρήση. Μπορεί να κατασκευάσει κιόσκι και κήπο όπως ισχυρίζεται; Η ταράτσα είναι κοινόχρηστος χώρος για όλους τους ιδιοκτήτες; Πως μπορώ να διαπιστώσω αν το έχει όντως έχει αγοράσει όπως ισχυρίζεται; Τελικά, έχει το δικαίωμα να παρέμβει με κατασκευές στον χώρο της ταράτσας;
  6. Στην πολυκατοικία που μένω παρκάρουν στη πυλωτή μέχρι και μπροστά στην είσοδο και χρειάζεται να κάνω "ακροβασίες" για να φτάσω στη πόρτα. Υπάρχει κάποιος νόμος που να καθορίζει ότι στη πυλωτή υποχρεωτικά πρέπει να υπάρχει ένας διάδρομος ώστε να μπαίνουν οι ένοικοι στην είσοδο της οικοδομής ανενόχλητα και ανεμπόδιστα;
  7. Αγόρασα διαμέρισμα σε μια πολυκατοικία 30 ετών που δεν έχει κεντρική θέρμανση. Θέλω να εγκαταστήσω δικό μου σύστημα καλοριφέρ, αλλά ο μόνος διαθέσιμος χώρος για την τοποθέτηση του σχετικού εξοπλισμού είναι η ταράτσα. Πρέπει να φτιάξω δωμάτιο γι' αυτά; Τι πρέπει να κάνω για να είμαι νόμιμος;
  8. Σε όροφο της πολυκατοικίας υπάρχουν μόνο δύο διαμερίσματα του ιδίου ιδιοκτήτη, με αντικριστές θύρες εισόδου. Αν ο ιδιοκτήτης θελήσει να ενοποιήσει τα δύο διαμερίσματα, μπορεί να τοποθετήσει μία θύρα επί του διαδρόμου και να καταργήσει τις προυπάρχουσες;
  9. Μπορεί η πλειοψηφία να αποφασίσει τοποθέτηση υψηλού κράσπεδου εκατέρωθεν της εισόδου αυτοκινήτων που μειώνει πλάτος και λειτουργικότητα του διαδρόμου; Σε περίπτωση ζημίας επί αυτοκινήτου συνιδιοκτήτη που έχει διαφωνήσει πως μπορεί να ζητηθεί αποζημίωση;
  10. Θα ήθελα τη συμβουλή σας σχετικά με το παρακάτω πρόβλημα. Μένω στον 1ο όροφο πολυκατοικίας με μεγάλη πυλωτή η οποία συχνά μετατρέπεται σε παιδική χαρά των παιδιών της πολυκατοικίας και της γειτονιάς. Στον κανονισμό της πολυκατοικίας αναφέρεται ότι: "οι κοινόχρηστοι χώροι μπορούν να χρησιμοποιούνται από όλους τους συνιδιοκτήτες υπό τον όρο ότι δεν θα παρενοχλούν και δεν θα διαταράσσουν την ησυχία των υπολοίπων..." Τοποθετήσαμε ανακοίνωση παρακαλώντας να περιοριστεί ο θόρυβος αλλά η κατάσταση δεν βελτιώνεται. Τι με συμβουλεύετε;


Απαντήσεις:

  1. Τι συμβαίνει επιτέλους με τις θέσεις στάθμευσης στην πιλοτή;

    Η πιλοτή της πολυκατοικίας ακόμα και για παλαιές πολυκατοικίες είναι κοινόχρηστη και κοινόκτητη. Με πρόβλεψη στην οριζόντια ιδιοκτησία της οικοδομής η πιλοτή μπορεί να χωριστεί σε χώρους στάθμευσης οι οποίοι να δοθούν για αποκλειστική χρήση σε συγκεκριμένους ιδιοκτήτες διαμερισμάτων. Όμως ακόμα και στην περίπτωση αυτή, ένας ιδιοκτήτης δεν μπορεί να μισθώσει ή να πωλήσει την χρήση της θέση σε κάποιον που δεν έχει ιδιοκτησία στην ίδια πολυκατοικία.
    Σε περίπτωση πού η χρήση των χώρων στάθμευσης δεν καθορίζεται στην οριζόντια ιδιοκτησία αυτή μπορεί να καθοριστεί με συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών.
    Οι θέσεις στάθμευσης στην πιλοτή και γενικά στους ανοικτούς χώρους μιας πολυκατοικίας δεν μπορούν να περιτοιχισθούν ούτε να χρησιμοποιηθούν για χρήση άλλη από την προβλεπόμενη.
    Οι κλειστοί χώροι στάθμευσης στα ισόγεια, υπόγεια ή άλλου, εφόσον προβλέπονται από την οικοδομική άδεια, αποτελούν χωριστές ιδιοκτησίες και άρα δεν ισχύουν τα παραπάνω.

    Πάνω

  2. Θα ήθελα να μάθω τι προβλέπεται, για τη χρήση των κοινόχρηστων χώρων, δηλαδή πιλοτής, κήπου, αυλής κλπ. Μπορούν τα παιδιά να παίζουν μπάλα και ποιες ώρες, και να κυκλοφορούν ελεύθερα χωρίς την επίβλεψη γονιών;

    Σε πολλές πολυκατοικίες υπάρχουν στον κανονισμό προβλέψεις, του τι επιτρέπεται και τι όχι.
    Αν όχι τότε μπορούν να τεθούν κάποιοι βασικοί κανόνες από την συνέλευση των συνιδιοκτητών.
    Ανεξάρτητα απ' αυτά όμως εφαρμογή έχουν οι διατάξεις του αστικού κώδικα και της λοιπής νομοθεσίας, για την κοινή ησυχία, την φθορά ξένης περιουσίας, την γονική ευθύνη κ.λ.π.


    Πάνω

  3. Αγόρασα ένα διαμέρισμα σε μια μέχρι τώρα οικογενειακή πολυκατοικία. Οι υπόλοιποι ιδιοκτήτες έχουν περιφράξει τους κοινόχρηστους χώρους με φράχτες και καγκελόπορτες, και μου αρνούνται κάθε πρόσβαση, αλλά και κάθε συζήτηση στο θέμα αυτό. Βάση συμβολαίου έχω το 30% των κοινόκτητων χώρων. Τι μπορώ να κάνω;

    Πρέπει να απευθυνθείς στον δικηγόρο σου. Αν αμφισβητούν το δικαίωμά σου στους κοινόχρηστους χώρους, όπως αναγράφεται στο συμβόλαιό σου, και αν δεν δέχονται να το συζητήσουν καν, πιστεύω ότι πρέπει να προχωρήσεις σε κατάθεση αγωγής στο αρμόδιο δικαστήριο. Για όλα αυτά όμως θα σε συμβουλεύσει ο δικηγόρος σου.

    Πάνω

  4. Θα ήθελα να μάθω αν η ταράτσα πολυκατοικίας αποτελεί κοινόχρηστο χώρο. Ο ιδιοκτήτης του ρετιρέ της πολυκατοικίας μας δεν δέχεται να επιτρέπεται η ελεύθερη πρόσβαση, επικαλούμενος λογούς ασφαλείας.

    Ο κανονισμός της πολυκατοικίας και/ή η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας πρέπει να αναφέρουν το καθεστώς που διέπει την ταράτσα (δώμα) της πολυκατοικίας.
    Το δώμα συνήθως είναι κοινόκτητο (ανήκει σε όλους σαν ιδιοκτησία). Μπορεί όμως δικαίωμα χρήσης να έχει μόνο ένας ή ορισμένοι ιδιοκτήτες.
    Αν στα παραπάνω έγγραφα δεν καθορίζεται κάτι συγκεκριμένο, τότε το δώμα της πολυκατοικίας είναι κοινόκτητο και κοινόχρηστο. Οι επιτρεπόμενες χρήσεις στην περίπτωση αυτή, θα πρέπει να καθοριστούν με απόφαση της γενικής συνέλευσης της πολυκατοικίας, με γνώμονα το κοινό συμφέρον, και πρέπει να είναι συγκεκριμένες, περιορισμένες και να εξυπηρετούν όλους (ηλιόθερμα, κεντρική κεραία τηλεόρασης, άπλωμα ρούχων ή τίναγμα χαλιών).
    Όσο για τους λόγους ασφαλείας που επικαλείται ο ιδιοκτήτης του ρετιρέ (που υποθέτω ότι βρίσκεται κάτω από το εν λόγω δώμα) είναι πράγματι βάσιμοι. Γίνονται πολλές διαρρήξεις από κακοποιούς οι οποίοι κατεβαίνουν από το συχνά αφύλακτο δώμα (αν φυσικά αυτό επικοινωνεί με το κλιμακοστάσιο της πολυκατοικίας) στην υποκείμενη βεράντα. Για το λόγο αυτό πρέπει να κλειδώνεται πάντα προσεκτικά η πόρτα του δώματος.

    Πάνω

  5. Ο ιδιοκτήτης διαμερίσματος του τελευταίου ορόφου της πολυκατοικίας, δηλώνει πως έχει αγοράσει μέρος της ταράτσας της οικοδομής για αποκλειστικά δική του χρήση. Μπορεί να κατασκευάσει κιόσκι και κήπο όπως ισχυρίζεται; Η ταράτσα είναι κοινόχρηστος χώρος για όλους τους ιδιοκτήτες; Πως μπορώ να διαπιστώσω αν το έχει όντως έχει αγοράσει όπως ισχυρίζεται; Τελικά, έχει το δικαίωμα να παρέμβει με κατασκευές στον χώρο της ταράτσας;

    Συνήθως το δώμα μιας πολυκατοικίας είναι κοινόκτητο και κοινόχρηστο, με ορισμένους περιορισμούς (στην χρήση) που αναγράφονται στον κανονισμό.
    Δεν είναι όμως σπάνιο το φαινόμενο, το δώμα να είναι κοινόκτητο, να ανήκει δηλαδή από κοινού στους συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας αφού αποτελεί αναπόσπαστο δομικό της στοιχείο, αλλά να μην είναι κοινόχρηστο, δηλαδή η χρήση του να ανήκει σε έναν μόνο ή ορισμένους (και όχι όλους τους) ιδιοκτήτες. Στην περίπτωση αυτή μπορεί η χρήση να περιορίζεται από τον κανονισμό. Αν τέτοια ειδική ή περιορισμένη χρήση δεν αναφέρεται στον κανονισμό, τότε αυτή περιορίζεται μόνο από τις σχετικές διατάξεις της πολεοδομικής νομοθεσίας.
    Αυτό που πρέπει να κάνετε είναι να διαπιστώσετε αν στα συμβόλαια αγοράς των ιδιοκτησιών σας ή στον κανονισμό της πολυκατοικίας που υπογράψατε κατά την απόκτηση των ιδιοκτησιών σας, αναφέρετε κάτι σχετικό. Ακόμη πρέπει να ζητήσετε από τον εν λόγω ιδιοκτήτη να σας επιδείξει τα συμβολαιογραφικά έγγραφα, βάση των οποίων διεκδικεί την χρήση τους δώματος. Κατόπιν συμβουλευτείτε το τοπικό πολεοδομικό γραφείο, σχετικά με τους περιορισμούς χρήσης του δώματος, και ποιες εργασίες και μεταβολές επιτρέπεται να εκτελεστούν σ' αυτό.

    Πάνω

  6. Στην πολυκατοικία που μένω παρκάρουν στη πυλωτή μέχρι και μπροστά στην είσοδο και χρειάζεται να κάνω "ακροβασίες" για να φτάσω στη πόρτα. Υπάρχει κάποιος νόμος που να καθορίζει ότι στη πυλωτή υποχρεωτικά πρέπει να υπάρχει ένας διάδρομος ώστε να μπαίνουν οι ένοικοι στην είσοδο της οικοδομής ανενόχλητα και ανεμπόδιστα;

    Ο νόμος, απ' όσο γνωρίζω, δεν προβλέπει κάτι σχετικό. Η λογική όμως λέει ότι η πυλωτή εφόσον χρησιμοποιείται για στάθμευση αυτοκινήτων πρέπει να είναι διαιρεμένη σε συγκεκριμένες και διακριτές θέσεις στάθμευσης. Το δικαίωμα στάθμευσης στις θέσεις αυτές, αν δεν καθορίζεται από συμβόλαια, θα πρέπει να καθοριστεί από την συνέλευση. Εκτός των θέσεων αυτών δεν θα επιτρέπεται η στάθμευση.
    Είναι ευνόητο ότι πρέπει να υπάρχουν διάδρομοι με ελεύθερη πρόσβαση για την είσοδο - έξοδο στην πολυκατοικία. Καλό είναι να συνεννοηθείτε για το θέμα στην επόμενη συνέλευση της πολυκατοικίας και να φτιάξετε κάποια διαγράμμιση που να οριοθετεί με λογικό τρόπο τις θέσεις στάθμευσης και τους κοινόχρηστους χώρους.

    Πάνω

  7. Αγόρασα διαμέρισμα σε μια πολυκατοικία 30 ετών που δεν έχει κεντρική θέρμανση. Θέλω να εγκαταστήσω δικό μου σύστημα καλοριφέρ, αλλά ο μόνος διαθέσιμος χώρος για την τοποθέτηση του σχετικού εξοπλισμού είναι η ταράτσα. Πρέπει να φτιάξω δωμάτιο γι' αυτά; Τι πρέπει να κάνω για να είμαι νόμιμος;

    Μπορείς το σύστημα θέρμανσης να το εγκαταστήσεις σε μια πρόχειρη κατασκευή, π.χ. με μεταλλικό σκελετό και γυψοσανίδες.
    Το πρόβλημα είναι ότι για να καταλάβεις κοινόκτητο χώρο, όπως είναι το δώμα της οικοδομής, πρέπει να λάβεις την άδεια ΟΛΩΝ των συνιδιοκτητών. Καλό είναι την άδεια αυτή να την λάβεις γραπτά, να ζητήσεις δηλαδή μια γενική συνέλευση των συνιδιοκτητών, και να υπογράψουν όλοι ένα πρακτικό που σου επιτρέπει να κάνεις αυτό που επιθυμείς.
    Αυτός είναι ο μόνος τρόπος για να είναι η εγκατάσταση νόμιμη, όσον αφορά την πολυκατοικία. Όσον αφορά την νομιμότητα απέναντι στις πολεοδομικές διατάξεις, πρέπει να ρωτήσεις το τοπικό πολεοδομικό γραφείο.

    Πάνω

  8. Σε όροφο της πολυκατοικίας υπάρχουν μόνο δύο διαμερίσματα του ιδίου ιδιοκτήτη, με αντικριστές θύρες εισόδου. Αν ο ιδιοκτήτης θελήσει να ενοποιήσει τα δύο διαμερίσματα, μπορεί να τοποθετήσει μία θύρα επί του διαδρόμου και να καταργήσει τις προυπάρχουσες;

    Κατά την άποψή μου θα πρέπει να του επιτραπεί να καταργήσει τις δύο πόρτες και να τις αντικαταστήσεις με μία νέα, εάν αυτό είναι εφικτό. Δεν επιτρέπετε όμως σε καμία περίπτωση να καταλάβει τμήμα του διαδρόμου, ο οποίος είναι κοινόκτητος, ανεξάρτητα αν υπάρχουν ή όχι άλλα διαμερίσματα στον όροφο.
    Διαβάστε πάντως και τον κανονισμό της πολυκατοικίας, για να δείτε αν κάτι προβλέπει για την περίπτωση.

    Πάνω

  9. Μπορεί η πλειοψηφία να αποφασίσει τοποθέτηση υψηλού κράσπεδου εκατέρωθεν της εισόδου αυτοκινήτων που μειώνει πλάτος και λειτουργικότητα του διαδρόμου; Σε περίπτωση ζημίας επί αυτοκινήτου συνιδιοκτήτη που έχει διαφωνήσει πως μπορεί να ζητηθεί αποζημίωση;

    Αν ο χώρος στον οποίο έγινε η επέμβαση, είναι κοινόκτητος και κοινόχρηστος χώρος, και αν η επέμβαση δεν μεταβάλει τον προορισμό του, τότε η συνέλευση με απόφαση της πληοψηφίας της μπορεί να τον διαρρυθμίσει διαφορετικά για να εξυπηρετήσει κάποιες ανάγκες της πολυκατοικίας ή των χρηστών του χώρου κ.λ.π.
    Αν μεταβάλλεται ο προορισμός του χώρου η θίγονται δικαιώματα κάποιου συνιδιοκτήτη (π.χ. το δικαίωμα του να εισέρχεται με το αυτοκίνητό του με ασφάλεια στον χώρο στάθμευσης που του ανήκει), δεν μπορεί να γίνει μεταβολή παρά μόνο κατόπιν συμφωνίας όλων (παμψηφία).
    Αν πιστεύεις ότι θίγονται κάποια συμφέροντα ή δικαιώματά σου και/ή αν έχει προκύψει βλάβη εξαιτίας της μεταβολής αυτής, μπορείς να ζητήσεις την αποζημίωσή σου από την συνιδιοκτησία της πολυκατοικίας προσφεύγοντας στα αρμόδια δικαστήρια.

    Πάνω

  10. Θα ήθελα τη συμβουλή σας σχετικά με το παρακάτω πρόβλημα. Μένω στον 1ο όροφο πολυκατοικίας με μεγάλη πυλωτή η οποία συχνά μετατρέπεται σε παιδική χαρά των παιδιών της πολυκατοικίας και της γειτονιάς. Στον κανονισμό της πολυκατοικίας αναφέρεται ότι: "οι κοινόχρηστοι χώροι μπορούν να χρησιμοποιούνται από όλους τους συνιδιοκτήτες υπό τον όρο ότι δεν θα παρενοχλούν και δεν θα διαταράσσουν την ησυχία των υπολοίπων..." Τοποθετήσαμε ανακοίνωση παρακαλώντας να περιοριστεί ο θόρυβος αλλά η κατάσταση δεν βελτιώνεται. Τι με συμβουλεύετε;

    Δυστυχώς το πρόβλημά σου, και το οποίο αντιμετωπίζουν οι ένοικοι πολλών πολυκατοικιών, ανάγεται περισσότερο στον αστικό κώδικα, παρά στον κανονισμό της πολυκατοικίας.
    Καλό είναι να το συζητήσετε με φιλικό τόνο σε κάποια προσεχή συνέλευση της πολυκατοικίας σας. Δυστυχώς, παρόλο πού έχω παρευρεθεί σε πάρα πολλές τέτοιες συζητήσεις, δεν θυμάμαι καμία που να κατέληξε σε κάποια οριστική και ικανοποιητική λύση. Στην καλύτερη περίπτωση μπορεί να επιτευχθεί ένας συμβιβασμός, που θα έχει επιπλέων προσωρινή εφαρμογή.
    Λυπούμαι που δεν μπορώ να προτείνω κάποια καλύτερη λύση.

    Πάνω



Copyright ©2013 Πολυδιαχείριση - All rights reserved